開封樓市政策調整糾結背後:房企大舉進入 去庫存成新難題

摘要 【開封樓市政策調整糾結背後:房企大舉進入 去庫存成新難題】7月20日,開封市人民政府網站刊文稱,開封市住建局鑒於其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定,收回相關文函。開封市限售令放開“一日游”,引起了市場的普遍關注。(中國證券報)

  7月20日,開封市人民政府網站刊文稱,開封市住建局鑒於其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定,收回相關文函。開封市限售令放開“一日游”,引起了市場的普遍關注。

  “兩年前開封限售令的出台,很大程度上是因為當時鄭州限購以後,部分購房需求湧入開封,對當地樓市形成了很大壓力。而隨着一線房企大舉進入,開封樓市的貨值被持續拉高,庫存高企使去化成為新的難題。”開封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。

  而對於開封市限售令放開后又旋即收回,專家指出,房地產政策應該預判政策效果,調控政策的調整應該謹慎,保持市場的平穩是核心。同時,要加快人才引進、發展特色產業,促進地方性樓市的健康發展。

  調控隨鄭州而動

  兩年前,開封限售令的出台,有着深厚的政策、區域與產業背景。

  “跟鄭州的風,卻吃不到鄭州的土。”從事了六七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結開封的樓市。

  隨着鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州,經過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營,鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。

  在上述兩條交通幹線相繼運營后,開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。

  “兩條交通幹線開通后,鄭州和開封的時間距離就近了,心理距離也近了,一些鄭州人也願意來開封投資,加上‘中原城市群’和‘鄭汴一體化’等具體規劃層面的刺激,2016年和2017年,開封樓市還是比較好的,尤其是2017年。”陳君對中國證券報記者表示。

  開封市2016年和2017年的統計公報數據显示,2016年全年,開封市房地產開發投資211.80億元,同比增長25.9%,其中,住宅投資152.90億元,同比增長25.2%。2017年,開封全年房地產開發投資273.96億元,同比增長29.3%,其中住宅203.69億元,同比增長33.2%。

  更為重要的是,開封市2017年房地產去庫存的速度显示樓市被普遍看好。統計公報显示,2017年,開封全市商品房待售面積84.43萬平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91萬平方米,下降25.9%。

  因此,2017年5月15日,開封市出台了《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》,要求自發文之日起,凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房,自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。同時實施銷售價格監管,原則上半年內漲幅不得高於5%,一年內漲幅不得高於10%。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“開封房地產政策調整,說明鄭州限購以後,部分購房需求開始進入了開封市場,這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價,也使得此類城市樓市調控的需求開始增加。”

  中國證券報記者注意到,2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話,“作為鄭州后花園,開封房地產從春節過後持續攀升。2017年初,我在西區另一個樓盤購買了一套110平方米的新房,幾個月後,我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元,房價如同坐了火箭。”

  而在陳君看來,開封2017年5月15日的政策,是跟着鄭州的步伐的。2017年5月3日,鄭州市政府網站發布《關於進一步強化調控措施穩定全市房地產市場的通知》,不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區域,而且在2017年5月3日後購買的住房,自取得《不動產權證書》之日起,不滿3年的不得上市轉讓。

  更大的背景則是,整個2017年,全國各地掀起一輪限購限貸調控的高潮。陳君表示,鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市群的中心,都是在2016年、2017年之間提出來的,“那時候鄭州不限購,房價肯定會繼續漲。而開封離鄭州這麼近,估計也有一定的調控壓力。”

  根據安居客房價趨勢數據显示,鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米,在2016年9月突破均價1萬元/平方米關口后,在2017年一路向上,在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的周期,開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“這已經是開封漲的比較好的時期了。”陳君表示。

  被忽略的土地出讓環節

  日前開封“取消限售”,在一些於開封從事地產經紀人看來,是比較正常的事情。

  “畢竟今年賣的不是很好。”陳君坦言。和小李一樣,陳君目前為數個一線品牌在當地的樓盤從事經紀業務,“從客流量來看,一個售樓處一天能有幾十個來看房的,就很不尋常了。如果有活動或者促銷,人就會集中來。”

  克而瑞報告显示,2019年以來,郊縣客戶的比例上升至4成左右,開封城區降至2成,鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預測,2019年4-5月份,鄭州市場有一定程度回暖,反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成,全年預計只能完成年度目標在六成左右。

  “開封樓市政策的糾結,實際上也是當地土地出讓從洶湧到退潮的縮影。”某全國性房企河南區域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。

  2016年以來,以碧桂園、恆大為首的外地企業進駐開封,隨後,全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月,萬科與當地房企合作開發開封清明上河城,打造21平方公里宋文化小鎮。2018年開年,保利地產公告,以1.73億元取得開封市龍亭區復興大道北側地塊,面積約26.4萬平方米。

  房企加速進入,也拉高了開封樓市的貨值。克而瑞報告显示,過去兩年,開封市土地出讓量過大,導致目前的存量問題較為嚴重,市場成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場容量在160億元左右,但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

  業內人士認為,目前開封市場上項目面臨主要難題在於客戶購買力後繼乏力,開封是人口流出型城市,短期內人口上行可能性不高,購房意願不強且收入水平有限,後續去化困難。

  政策工具箱是否見底

  開封撤回了“取消限售”的決定,稱未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。

  而對比上述當地樓市的低迷,“可以寬鬆一下”的政策呼聲在當地也並不是沒有。

  上述房企人士認為,2017年以來,限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱里的核心,“各地要想‘松’一下,取消限售和限購應該是最後被考慮的。”

  中原地產首席分析師張大偉認為,房地產政策應該預判政策效果,平穩是趨勢,寬鬆與收緊並存。“房住不炒”仍然是目前房地產市場平穩運行的主軸,地方調控收緊預期依然存在。

  張大偉認為,調控不是兒戲,房地產調控政策的調整應該謹慎。上述房企人士則建議,加快人才引進、發展特色產業,才是地方性樓市健康發展的鑰匙。

  2017年,在“限售令”出台兩個月後,開封市也出台了吸引人才的政策。在這份《關於實施“汴梁英才計劃”的意見》的文件中,開封市展現了前所未有的雄心:立足我市主導產業和戰略性新興產業發展需要,大力實施“汴梁英才計劃”,力爭用5到10年的時間,引進10名院士或相當層次的頂尖人才,100名創新創業領軍人才,1000名高層次緊缺人才,在全市範圍內引進和培養10000名各行業優秀人才,努力把開封打造成人才集聚高地、開放創新之城,加快實現全面崛起。

  2018年10月,當地媒體稱,自《關於實施“汴梁英才計劃”的意見》等文件實施后,開封已與中國農業大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰略框架協議,引進了多個由科學家領銜的新興產業項目,並柔性引進了20餘名院士。

  “打鐵還需自身硬。你看看鄭州,也是曾經被稱作大縣城,但現在,從房價的差距來看,(和開封)越來越大。”陳君感嘆道。

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(文章來源:中國證券報)

(責任編輯:DF372)

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上交所發布關於科創板股票上市初期的風險提示

摘要 【上交所發布關於科創板股票上市初期的風險提示】7月22日晚,上交所發布關於科創板股票上市初期的風險提示,根據慣例,凡是公司首次公開發行上市的,上交所將在該公司股票上市首日行情显示該股票的漢字簡稱前冠以“N”標記以提示投資者,自次一交易日起不再加冠“N”標記。由於科創板股票前五日均不設漲跌幅限制,股價波動幅度可能較大,特此提醒廣大投資者,注意新股上市前五日的價格波動風險。(第一財經)

  7月22日晚,上交所發布關於科創板股票上市初期的風險提示,根據慣例,凡是公司首次公開發行上市的,上交所將在該公司股票上市首日行情显示該股票的漢字簡稱前冠以“N”標記以提示投資者,自次一交易日起不再加冠“N”標記。由於科創板股票前五日均不設漲跌幅限制,股價波動幅度可能較大,特此提醒廣大投資者,注意新股上市前五日的價格波動風險。

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  滬指今日震蕩回落,收盤下跌1.27%,失守2900點整數關口,收報2886.97點。兩市合計成交4141億元,行業板塊呈現普跌態勢。

  7月22日,伴隨開市鑼聲的響起,首批25隻科創板股票開始在上交所交易,科創板正式開市。截至收盤,25家公司首日平均漲幅約140%,其中安集科技漲幅居首,大漲約400%。25家公司成交額合計逾480億元,其中中國通號成交額近百億元。25家公司平均換手率約77%,其中安集科技換手率超過86%。截至收盤,25家公司平均市盈率約120倍。

  

  【首日科創板異常火爆,現8大看點】

  看點一、一天之內 “翻倍”“腰斬”隨時出現

  儘管首日25隻科創板股全部上漲。

  但由於前5日不設漲跌幅限制,25股波動幅度都相當巨大,這樣大的日內波動幅度在A股市場很少見到。

  數據显示,除南微醫學外,其他科創板日內振幅全部超過100%。

  進一步觀察發現,一天之內,多達11隻科創板股最高價達到最低價的2倍以上。

  這種現象可如此理解:如能以日內最低價買入,一天之內就可暴賺一倍以上;相反,如果追高買在了最高價,一天之內也能虧掉一半以上。

  科創板的高收益和高風險相伴的特徵由此可見一斑。

  看點二、漲幅超過100%的新股批量出現

  首日科創板市場最明顯的特徵是,一天之內多達16隻股票漲幅超過100%。這是A股多年未見的場面。其中安集科技首日漲幅一度高達520%,收盤仍上漲400.2%。

  自2013年12月開始,新股上市首日漲幅44%封頂,自此以後,A股再未出現首日翻倍股票。

  安集科技是最近6年多來,A股市場首只首日漲幅超過400%的股票,也是最近12年來,首日漲幅第2高的新股。

  看點三、百元股數量激增:科創板貢獻5隻

  隨着科創板股批量大幅上漲, 兩市百元股數量今天出現激增,科創板股票貢獻了其中的5隻,包括安集科技、心脈醫療、樂鑫科技、南微醫學、方邦股份。

  看點四、逾20隻科創板股首日臨停

  為了在股價出現大幅波動的情形時,為市場參与者提供一定的冷靜期,一定程度上緩解過熱的投機炒作氛圍,上交所對科創板規定了盤中臨時停牌制度。

  《上海證券交易所科創板股票異常交易實時監控細則(試行)》規定,科創板無價格漲跌幅限制的股票盤中交易價格較當日開盤價格首次上漲或下跌達到或超過30%的,或者無價格漲跌幅限制的股票盤中交易價格較當日開盤價格首次上漲或下跌達到或超過60%的,屬於盤中異常波動,上交所實施盤中臨時停牌。

  值得注意的是,除了南微醫學等極少數科創板股外,逾20隻科創板股首日出現臨停。

  杭可科技成為科創板史上首只盤中被臨時停牌的股票,該股自今日09時31分開始暫停交易。

  有科創板股票盤中多次停牌,比如西部超導等多隻股票曾兩次臨停。

  看點五、25隻科創板股首日成交超A股一成

  首日科創板成交活躍,25隻科創板股合計成交485.08億元,平均每隻科創板成交19.4億元,中國通號成交97.62億元,為最高,成交額最低的沃爾德也有6.88億元。

  從換手情況看,首日全部科創板股換手率均超過60%,除南微醫學外,其他24股換手率超過70%,其中安集科技換手率高達86.19%。

  看點六、首只千億市值科創板股出現

  科創板的火熱很快造就了該板塊首只千億市值股。

  截至收盤,中國通號市值1152億元,成為當天市值最高的科創板股。除中國通號外,另一隻科創板股瀾起科技盤中市值也一度超過1000億元。

  市值超過100億元的有16隻,佔到科創板股票總數的一半以上。

  沃爾德市值44.8億元,為目前創業板市值最低的股票。

  看點七、出現市盈率超過400倍的科創板股

  由於上市首日普遍大幅上漲,科創板股估值悉數大幅拉高。

  數據显示,已有10隻科創板股市盈率(靜態攤薄后)超過100倍,中微公司市盈率已達477倍,盤中市盈率一度超過500倍。市盈率最低的為中國通號,為38.1倍。

  上交所此前在就科創板開市初期交易制度的答記者問時表示,科創企業因其科技含量、企業發展模式都與傳統企業有所不同,投資者在對科創企業進行投資價值判斷的時候也應脫離此前單一的“唯市盈率論”,根據企業的不同模式尋找到最適合的價值判斷指標,進行多維度審視,做多角度驗證,理性投資、進階投資。同時,上交所也呼籲市場機構,摒棄割韭菜的交易方式。基於企業基本面進行判斷,理性投資,科學決策。

  看點八、安集科技打新收益創年內A股新高

  新股首日不設漲跌幅限制,使得科創板打新較以往坐等一字漲停板的操作模式,出現一定變化,這裏,我們可以按照首日成交均價計算中籤盈利。

  據記者測算,按照首日成交均價計算,安集科技每中一簽盈利達到5.97萬元。這一數額創下年內A股打新盈利新高。

  實際上,如按安集科技收盤價計,安集科技打新中籤盈利更高,達7.84萬元。

  【機構如何看】

  聯訊證券分析師認為,科創板開板初期,科創板公司股價有望快速抬升,而科創板公司股價上漲能夠帶動相關板塊的估值提升,與科創板對標的影子股同樣有望受到資金追捧,對於科創板企業集中的新一代信息技術、高端設備、新材料、醫藥生物等相關板塊也會有所提振,然而從中長期來看,股價表現仍將回歸於基本面。

  安信證券研報指出,整體來看,當前整體經濟平穩放緩,流動性充裕,風險偏好最差的時候已經過去,政策支持科技,便利併購重組,科技核心資產配置價值凸顯;盈利增速同比反彈,結構上科創板、中小創有望階段性佔優。行業配置重點關注通信、电子、計算機等,結構性主線建議關注科創板可比映射公司、華為產業鏈、中報超預期公司、國企改革、上海自貿區等。

  廣發證券認為,科技成長類企業優質供給增加,加劇板塊的優劣分化,優質科技公司被帶起風險偏好,但“偽科技”公司股價空間進一步壓縮,整體對於大盤的分流效應有限可控。註冊制機制決定投資者IPO定價時已包含相對理性預期,因此上市初期的估值套利空間不會過於樂觀,但短期內破發同樣難以出現。

  中信證券認為,由於科創板首日上市股價波動較大,對於純粹以打新為目的的投資者,並不建議基於短線博弈思路進行交易,對於中長期價值投資者,建議在日均換手率降至10%以下,或上市1個月後再介入。

  科創板帶動的科技創新,是否會帶動A股市場迎來科技牛行情?基岩資本副總裁范波向證券時報記者表示,A股市場能不能走科技牛也需要對估值、流動性和企業盈利進行中期判斷,科創板會帶動A股市場迎來科技牛行情,不過更多的是作為驅動點去看待。

  第一, 科創板的推出定位明確,是完善健全A股基礎制度的關鍵一環,為A股的長期健康發展奠定製度基礎,長期來看利好A股市場;

  第二,科創板的設立將會對A股主板帶來有利的正反饋,即科創板企業融資后支持實體企業發展,A股對標公司的估值也會相應的提高;

  第三,當前科技股處在低位,根據最新披露的中報業績預告,行業不乏業績增長確定的龍頭公司和白馬股、市值100-500億之間的隱形冠軍,比如PCB產業鏈裏面的一些公司。

  目前科創板公司的估值整體偏高,范波認為,從絕對數來看估值算高,但是估值的高低都是相對的,與主板的同類型公司的估值相比,當前科創板公司的估值只能說是合理。其次,對於科創類公司來說,無論從A股公司,還是全球範疇來講,估值都高於傳統企業,而這正體現了市場對科創企業未來成長給出的預期估值,即使當前個別公司估值存在過高的情況,隨着科創板上市企業的不斷增多,投機的溢價會逐步消失,估值會經歷一個回歸基本面的過程。

(文章來源:第一財經)

(責任編輯:DF407)

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勞動保障專傢提醒:法定節假日加班費略有變化

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春節長假過後,農民工陸續回城,上班族也重返職場。就勞動者廣泛關註的春節勞動維權問題,勞動保障專傢全國勞動保障學會理事、上海財經大學公共管理系主任鐘仁耀提醒,由於《勞動合同法》、《就業促進法》、《全國年節及紀念日放假辦法》等一批新的法律法規在今年施行,今年春節期間的勞動權益保障,將出現四個有別於以往的“新法亮點”。

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一是加班費計算標準有變。根據《全國年節及紀念日放假辦法》和《關於職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知》規定,今年包括除夕、年初一、年初二在內的法定節假日,從往年的10天增加到11天,而法定節假日必須帶薪,因此,月計薪天數從20.92天調整為21.75天,這一基數變化將使加班費略有下降。而《勞動合同法》規定,用人單位安排加班不支付加班費的,將被責令限期支付,逾期不支付須按應付金額50%至100%標準加付賠償金。

二是在今年之前已構成事實勞動關系,但直至1月底仍沒有簽合同的勞動者,有權得到雙倍工資,其中包括春節加班費。《勞動合同法》規定:“用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的,應當向勞動者每月支付二倍的工資。”

三是帶薪年休假不包括春節等節假日,且最少可以休5天。一些在春節長假前後休假的勞動者有必要關註的是,根據今年施行的《職工帶薪年休假條例》規定,連續工作滿1年的職工享受至少5天的年休假,且國傢法定休假日、休息日不計入年休假假期。

四是每年春節長假後復蘇的各類公共職介,從今年起不得成為“收費站”。《就業促進法》規定,地方政府和有關部門辦設的公共就業服務機構,隻能提供免費服務,不能從事經營性職業中介活動,違法收取的費用應當退還勞動者。

(責任編輯:段萌)

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